Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um crédito concedido por bancos ou instituições financeiras para que o comprador adquira um imóvel — seja ele novo, usado, na planta ou para construção. 

Em resumo, você financia parte do valor do imóvel e paga esse crédito em parcelas mensais que podem se estender por até 420 meses, dependendo da instituição.

As principais etapas do financiamento são:

1. Análise de crédito

O banco avalia seu perfil financeiro, considerando renda, histórico de pagamento, score e capacidade de endividamento. Nessa etapa se define o valor máximo que poderá ser financiado e a entrada necessária.

2. Escolha da modalidade de financiamento

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): utiliza recursos do FGTS e tem taxas mais atrativas ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): mais flexível e sem limites de valor do imóvel.

3. Aprovação do imóvel

Após sua aprovação, o banco avalia a documentação e as condições do imóvel. Ele precisa atender a uma série de requisitos legais e estruturais.

4. Assinatura do contrato e liberação do crédito

Com tudo aprovado, você assina o contrato e o valor é liberado ao vendedor ou à construtora — no caso de imóveis na planta, a liberação ocorre conforme o avanço da obra.

O que avaliar antes de contratar um financiamento?

Escolher um financiamento exige atenção a vários fatores. Veja os principais:

1. Capacidade real de pagamento

Analise sua renda e despesas mensais. É essencial que a parcela caiba no seu orçamento sem comprometer sua qualidade de vida.

Dica: especialistas recomendam que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar.

2. Taxas de juros e CET

Compare as taxas de juros oferecidas pelos bancos. Além disso, observe o Custo Efetivo Total (CET), que inclui seguros obrigatórios, tarifas e outros encargos.

O CET é o que realmente determina quanto você pagará pelo financiamento ao longo do contrato.

3. Sistema de amortização

Os dois principais sistemas são:

Tabela SAC: parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo.

Tabela PRICE: parcelas fixas, com variação apenas pelo índice de correção.

Cada modelo atende perfis diferentes — por isso, vale simular antes de decidir.

4. Prazo de pagamento

Quanto maior o prazo, menor a parcela inicial. Porém, mais juros são pagos no total.

Encontrar o equilíbrio entre parcela acessível e custo total é essencial.

5. Possibilidade de usar o FGTS

O FGTS pode ser usado para entrada, amortização ou diminuição do saldo devedor. Verifique se o imóvel e o tipo de financiamento permitem essa utilização.